| 商业地产 淘金以理性开道 |
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“商业地产”新近开始成为被圈内追捧的焦点，商业地产大有启动新一轮地产淘金之势。然而，在北京首届商业地产论坛上，不论是冷静理性的业内专家，还是已初战告捷的开发商，在适度表达对这一领域热望的同时，不约而同地展现了各自的前瞻性——商业地产逐级升温是否会滑向过热的窘境？
（１） 发展商业地产正当其时
陈建明（北京东方赛睿投资顾问有限公司总经理）：
从目前的情形看，商业地产项目比较多，市场热度逐渐升温。早在两年前就有很多专家提出质疑，美国商贸发展的时候，人均ＧＤＰ达到一万美元，而中国ＧＤＰ数量差得比较大，即使是北京和上海，也只在３０００多美元，由此有观点认为国内市场成熟度差得很远。但我们的分析是，国内市场跟美国不同，通常商业的可发展空间或者规模并不是取决于ＧＤＰ的高低，而是取决于这个商业地产项目所处的位置，周边的商圈消费基数，消费总量。美国人均一万美元，但是商圈人数比较少，人数比较少导致人均消费潜力需要高一点。而中国人口数量高，人口密度大，即使人均ＧＤＰ不是很高，但是所处商圈人群基础比较大。所以，我的观点是，尽管中国各个城市ＧＤＰ水平相对来讲跟美国有差距，但消费总量能够匹配支持，目前国内大的开发多数还是属于良性状态。从消费总量角度评价，目前国内真正具备城市中心贸易开发的比较多，具备郊区贸易开发的还不是很多。
（２） 成功模式无法克隆
吴江（上古房地产经纪有限责任公司董事总经理）
坦率说我们认为现在商业地产投资存在从升温变成过热的可能。我们意识到有两方面的问题，买商铺北京的客户自用可能性不大。买昆泰国际中心的商户和买后现代城的商户是截然不同的客户，买昆泰国际中心的商户一次性付款的多，自用的多。后现代城商户反而是投资的多，按揭付款多。昆泰国际中心的买家来自于秀水和雅秀或者来自于当时的雅宝路市场，他已经有他固定的经营模式以及可以做的事情，以自用为主。北京很多客户能够承受如果经营不好带来的困难。后现代城的商户投资渠道非常有限，中国老百姓尤其北京的客户投资渠道没有什么，他能做什么投资？他不能买公寓，他可能会转向买商铺。在这个过程当中，昆泰中心的模式克隆到别的地方不一定能行。
（３） 市场会引导理性均衡
胡景晖（我爱我家房地产经纪有限公司企划副总裁）：
商业地产处在升温阶段，是否会导致过热似乎不是一个太关键的问题。既然是市场经济看不见的手，必然要经过这样一个过程，启动、升温、过热、过剩、衰退、触底、反弹，如此达到的均衡才是真正的均衡，理性的均衡。只有经过市场的碰撞和磨合达成的均衡才是稳定的均衡。
到底过不过热我们拿数字说话，北京房屋出租平均年收益率６％到８％，还在往下降。去年中关村高档公寓跌４０％，ＣＢＤ也在２０％、３０％左右。ＣＢＤ公寓盖好了，住公寓的人还没来。我爱我家公寓租赁部假如一天接到１００个电话，可能９５个都是业主，只有三五个是承租人。在住宅性投资回报下降的同时，北京商铺年投资回报率在１２％，高的到１５％甚至２０％。所以，尽管我们现在呼吁，大家理性点儿，但是市场还会按照自身的规律走。
（４） 商业地产炒不得
黄政（北京庄胜房地产开发有限公司销售总监）：
商业地产市场需要培养，而不是赚一把就走。这样会把这个市场做坏，好比９２年９３年北京写字楼市场一样，写字楼现在是最低迷的。商业如果这样炒的话，将来也会有祸患。
商业和地产分开来，是从商业做地产还是从地产做商业。从发展商来说，只要把商品卖掉就ＯＫ了，如果做商业这不是一种非常好的方式。庄胜在开始立足于北京的时候，一直想做这样的题目，在崇光对面我们叫国际金融中心有３６公顷的土地，跟区政府谈过，现在还在我们的名下准备要做。崇光百货起来了，但是崇光百货是中档稍微偏上的百货。我们在旁边起一个五星级酒店，为了配合这个酒店我们相对应在崇光百货的南侧开一个购物中心，就是店中店的形式。这种业态是对周围业态的补充，并不是从地产的角度做这一块。（张晓莉）
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